Reformar sin licencia en Valencia: multas, plazos y cómo legalizar la obra

Reformar en Valencia sin declaración responsable ni licencia de obra es una infracción urbanística. El TRLOTUP, la ley de urbanismo de la Comunitat Valenciana, la castiga con una multa del 2 al 6 % del valor de la obra si lo hecho se puede legalizar, y del 25 al 50 % si incumple la normativa. Además, el Ayuntamiento puede exigir devolver la vivienda a su estado anterior durante 15 años desde que terminó la obra. Aquí explicamos qué cuenta como obra sin licencia, cómo se descubre, qué pasa cuando llega el requerimiento, cuánto cuesta y cómo legalizar una reforma ya hecha.

¿Qué obras se consideran «sin licencia» en Valencia?

El permiso no es para «reformar» en abstracto, sino para obras concretas. Pintar, cambiar los muebles de la cocina o sustituir sanitarios sin mover tuberías no es obra y no requiere trámite. En cuanto se tocan tabiques, electricidad, fontanería, suelos con nueva solera, techos, fachada o ventanas, hace falta como mínimo una declaración responsable; y si la reforma afecta a la estructura, a la fachada de un edificio protegido o cambia el uso del inmueble, una licencia de obra. Qué trámite corresponde a cada reforma lo explicamos en la guía sobre licencia de obra o declaración responsable en Valencia.

Una obra «sin licencia» es cualquiera de estas tres situaciones: no se presentó nada; se presentó una declaración responsable para una reforma de acabados y se hizo una redistribución; o se obtuvo licencia y se ejecutó más de lo que figuraba en el proyecto.

¿Cómo se entera el Ayuntamiento de una obra sin licencia?

Casi siempre por los vecinos. Una queja por ruido o polvo trae a la Policía Local, y lo primero que piden es el número de expediente. La segunda vía es la calle: un contenedor de escombros o un andamio necesitan su propio permiso de ocupación de la vía pública, y el inspector ve la obra en cuanto la hay. La tercera es la comunidad de propietarios, si se han tocado elementos comunes. Y la cuarta llega con retraso: al vender el piso, el comprador o su banco comparan la distribución real con el catastro y el registro. Para no provocar denuncias por ruido, conviene respetar las horas permitidas: están en la guía de horario de obras en Valencia.

¿Qué pasa cuando te descubren? Suspensión y dos meses para legalizar

El procedimiento lo fijan los artículos 252 y 254 del TRLOTUP. El Ayuntamiento ordena la suspensión de la obra y, en la misma notificación, concede dos meses para solicitar la licencia o presentar la declaración responsable, es decir, para legalizar lo hecho. Si en esos dos meses no se presenta nada, o lo construido no se puede legalizar, se abre el procedimiento de restauración de la legalidad: una orden de devolver el inmueble a su estado anterior, que puede incluir demoler tabiques o cerrar huecos abiertos.

En paralelo, y por separado, se tramita el expediente sancionador: la multa. Son dos expedientes distintos. Legalizar la obra elimina la orden de restauración, pero no anula la sanción de forma automática.

¿Cuánto es la multa por reformar sin licencia en Valencia?

El TRLOTUP no fija una tarifa plana: la multa se calcula sobre el valor de la obra.

• Obras legalizables, que cumplen la normativa pero se hicieron sin trámite: del 2 al 6 % del valor de la obra ejecutada, con un mínimo de 300 € (art. 285.1). En una reforma de 50.000 €, entre 1.000 y 3.000 €.
• Obras que incumplen el planeamiento: exceso de altura o volumen, usos no permitidos, sótanos, áticos o entreplantas no autorizados, incumplimiento de retranqueos o demoliciones que el plan no permite: del 25 al 50 % del valor de la obra ilegal, con un mínimo de 600 € (art. 282).
• Edificios catalogados y conjuntos protegidos: del 25 al 50 % del valor (art. 283).

Para el resto de infracciones la escala general es de 300 a 3.000 € en las leves, de 3.001 a 30.000 € en las graves y de 30.001 a 1.500.000 € en las muy graves (art. 267.2). Y una regla cierra la puerta a hacer cuentas: la sanción nunca puede ser inferior al beneficio obtenido con la obra ilegal (art. 267.3 y 267.4). A la multa se suman el ICIO y la tasa municipal que se habrían pagado con la presentación normal: nadie los perdona.

Si se reconoce la responsabilidad y se paga la multa de forma voluntaria antes de la resolución, la Ley 39/2015 (art. 85) prevé una reducción de al menos el 20 % por cada una de esas dos cosas, acumulables.

Prescripción: 15 años para la restauración, 1 a 4 años para la multa

Aquí hay dos plazos distintos que se confunden a menudo.

El primero es el plazo en que el Ayuntamiento puede exigir restaurar la legalidad, incluida la demolición: 15 años desde la total terminación de la obra (art. 255.1). Una obra se considera terminada cuando está dispuesta para su uso sin necesidad de más trabajos (art. 255.2). Ese plazo no existe para zonas verdes, viales y espacios libres previstos en el planeamiento, bienes de dominio público, inmuebles del Inventario General del Patrimonio Cultural Valenciano y suelo no urbanizable: ahí la acción no caduca (art. 255.5).

El segundo es la prescripción de la infracción, la que determina si todavía pueden multar: un año en las leves y cuatro años en las graves y muy graves, contados desde que se cometió o desde que la obra fue visible desde el exterior (art. 270). Es decir: cinco años después de una redistribución sin permiso ya no pueden sancionarla, pero sí pueden ordenar deshacerla.

Cómo legalizar una reforma ya hecha en Valencia

Paso 1. Parar la obra, si sigue en marcha, y documentar el estado real: planos, fotos y lista de lo ejecutado.

Paso 2. Un arquitecto o arquitecto técnico comprueba si lo hecho cumple la normativa y determina el trámite: para obras sin estructura, una declaración responsable presentada a posteriori; para obras estructurales, un proyecto y una licencia de legalización.

Paso 3. Presentar la solicitud en la sede electrónica del Ayuntamiento de València con el pago de la tasa y del ICIO, el 3 % del presupuesto de ejecución material, igual que en una presentación normal.

Paso 4. Si ya hay expediente sancionador abierto, contestar en plazo adjuntando la legalización presentada: la regularización voluntaria se tiene en cuenta para fijar la multa dentro de la horquilla.

Si la obra no cumple la normativa, por ejemplo un balcón cerrado e integrado en el salón en un edificio donde no está permitido, no se puede legalizar: la salida es devolverlo a su estado original o asumir el riesgo de una orden de restauración durante 15 años.

Qué implica una obra sin licencia al vender, en la comunidad y con el seguro

Al vender: para una declaración de obra nueva, por ejemplo una ampliación, el notario exige la licencia o la prueba de que el plazo de restauración ha caducado (art. 28 de la Ley del Suelo). Y cuando la distribución real no coincide con el catastro, la operación y la hipoteca del comprador se retrasan.

En la comunidad: las obras en elementos comunes sin acuerdo de la junta dan a la comunidad derecho a exigir su reposición por la Ley de Propiedad Horizontal, con independencia de lo que haga el Ayuntamiento.

Con el seguro: si una tubería desplazada sin permiso causa daños al vecino de abajo, la aseguradora puede rechazar el siniestro si la obra no estaba tramitada.

Cómo lo hacemos en Build Valencia

El trámite va incluido en el presupuesto: identificamos la vía correcta en la primera visita, preparamos la documentación con nuestros técnicos, la presentamos y no empezamos la obra sin expediente. Precio y plazo quedan fijados por contrato, tanto en una reforma integral en Valencia como en la reforma de un local comercial.

Preguntas frecuentes

¿Puedo empezar la reforma mientras se tramita la declaración responsable?

Sí: con la declaración responsable la obra puede empezar en cuanto se presenta la documentación completa. Con la licencia de obra, solo después de la resolución.

¿Legalizar una obra cuesta más que haberla tramitado a tiempo?

La tasa y el ICIO son los mismos. Lo que encarece la legalización es el trabajo del técnico sobre el estado real de la obra y, si hay expediente, la multa.

Han descubierto una reforma de hace cinco años, ¿qué puede pasar?

La infracción ya ha prescrito a efectos de multa (cuatro años como máximo), pero la acción de restauración de la legalidad dura 15 años. Lo más seguro es legalizarla de forma voluntaria.

¿Necesito licencia para reformar un local comercial?

Sí, y además del permiso de obra hace falta la licencia de actividad. Lo explicamos en la guía sobre cuánto cuesta reformar un local comercial en Valencia.